Opóźnienie w zapłacie czynszu
Nawet jeżeli najemca dopuścił się opóźnienia w zapłacie czynszu, to wynajmujący nie ma prawa do odebrania rzeczy wynajętej do czasu uregulowania zaległej należności.
Tak kształtuje się najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego. Uchwała z dnia 11 stycznia 2018 r., o sygn. III CZP 93/17, dotyczyła konkretnego stanu faktycznego, a mianowicie możliwości dopuszczenia w umowie najmu zawartej na czas określony, postanowienia, które de facto pozwalałoby na czasowe powstrzymywanie się z własnym świadczeniem przez wynajmującego i zachowanie prawa do świadczenia wzajemnego (zatem jego czasowe niewykonanie, tj. po prostu odebranie najemcy rzeczy wynajętej do czasu wywiązania się przez niego ze swojego zobowiązania umownego) tylko albo aż dlatego, że najemca opóźnia się w zapłacie czynszu.
Sąd ocenił poprawność takiego postanowienia umownego, uznając że jest ono niezgodne z prawem. W tym przypadku prawo nie chroni więc wynajmującego, pomimo iż rzecz, którą wynajmuje i która do niego należy ma przynieść mu korzyść w postaci otrzymywania zapłaty, tj. np. comiesięcznego czynszu.
Konkretyzując, sąd uznał owe postanowienie umowne za sprzeczne z właściwością (naturą) stosunku prawnego umowy najmu. Zatem nawet jeżeli znalazłoby się ono w umowie należałoby je uznać za nieważne na podstawie art. 353 zn. 1 Kodeksu Cywilnego w zw. z art. 58 Kodeksu Cywilnego. Wprawdzie istnieje swoboda umów i strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, jednak zastrzeżenie jest takie, że jego treść lub cel nie mogą sprzeciwiać się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Istnieją więc trzy kryteria, które ograniczają swobodę umów. Jeżeli dojdzie do spełnienia, której z przesłanek, zachodzi tzw. nieważność bezwzględna. Wtedy czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Ponadto, nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Należy przenieść powyższe na grunt przepisów o najmie. I tak, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wydaje się, że doszło do takiego orzeczenia, ponieważ skutkiem zwłoki z zapłatą czynszu najmu jest wypowiedzenie a nie "zawieszenie najmu". Zgodnie z art. 672 KC, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ponadto dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Wydaje się więc, że ustawodawca wyczerpująco wskazuje w ustawie prawa, które przysługują wynajmującemu w przypadku opóźnienia z zapłatą czynszu przez najemcę.
Na koniec warto jeszcze wskazać, że zarówno zwłoka, jak i opóźnienie oznacza niewykonanie zobowiązania w terminie wnikającym z czynności prawnej (najczęściej ustalonym w umowie), jednak czym innym jest opóźnienie, które jest niezawinione a czym innym zwłoka, która jest opóźnieniem zawinionym. W prawie każde słowo ma znaczenie, a czasami "diabeł tkwi w szczegółach". Być może powyższe również miało znaczenie dla wydania takiej uchwały. Więcej szczegółów na ten temat będzie zapewne dostępne za jakiś czas. Należy poczekać na uzasadnienie do przedmiotowej uchwały.
